Mit 01.01.2022 ist die Wohnungseigentumsgesetz-Novelle 2022 größtenteils in Kraft getreten und bringt einige Änderungen und Erleichterungen für Wohnungseigentümer mit sich.
In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten Details der Neuerungen für Sie zusammen:
Erleichterung bestimmter Änderungen / Zustimmungsfiktion
Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderungen bedürfen allerdings der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, wenn ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt sein könnten. Bei bestimmten „privilegierten Änderungen“ darf die Zustimmung nicht verweigert werden bzw. kann diese fehlende Zustimmung gerichtlich ersetzt werden.
Um die Umsetzung privilegierter Änderungen zu erleichtern, wird mit der WEG-Novelle 2022 eine Zustimmungsfiktion in § 16 Abs 5 WEG geschaffen: Für die dort angeführten Änderungen ist nun nicht mehr unbedingt eine gerichtliche Genehmigung oder aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich. Die Zustimmung gilt bereits dann als erteilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Verständigung über die geplante Änderung widersprochen hat. Die Verständigung muss in Textform (Übersendung entweder in Papierform oder – wenn der Empfangende Wohnungseigentümer das verlangt hat – durch elektronische Übermittlung) erfolgen und die geplante Änderung klar beschreiben. Zudem muss in der Verständigung auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Erhebt ein Wohnungseigentümer keinen Widerspruch, hat der Wohnungseigentümer aber trotz Zustimmungsfiktion die Möglichkeit, gegen die Änderung vorzugehen, wenn eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung vorliegt.
Die Zustimmungsfiktion betrifft die Installation von Beschattungseinrichtungen (zB Jalousien), sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen, den Einbau einbruchsicherer Türen sowie die Anbringung von Solaranlagen bei Wohnungseigentumsobjekten, die als Einzel- oder Reihenhäuser gestaltet sind. Neu ist ab 01.01.2022, dass dieser „Katalog“ der privilegierten Änderungen um die Anbringung von Ladestationen zum „Langsamladen“ von E-Fahrzeugen sowie um die barrierefreie Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten oder Allgemeinflächen erweitert wird.
Auskunftspflicht des Verwalters
Im neuen § 20 Abs 8 WEG wird die Auskunftspflicht des Verwalters geregelt: Der Verwalter muss einem Wohnungseigentümer, der die Kontaktdaten (Name und Zustelladresse) der anderen Wohnungseigentümer zur Verständigung benötigt, diese Daten bekannt geben. Aus datenschutzrechtlicher Sicht wird es Voraussetzung sein, dem Verwalter die Notwendigkeit der Verständigung darzulegen. Eine E-Mail-Adresse darf aber nur mit Einwilligung des betroffenen Wohnungseigentümers übermittelt werden.
Die Untersagung der Weitergabe der Zustellanschriften ist nur dann zulässig, wenn zugleich eine andere Anschrift oder E-Mail-Adresse für die Verständigung bekannt gegeben wird.
Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen / Eigentümerversammlung
Um die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird nunmehr alternativ zum bestehenden Mehrheitserfordernis (absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile) eine zweite Mehrheitsvariante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt (der neue § 24 Abs 4 WEG gilt erst ab 01.07.2022). Bei dieser Variante liegt eine ausreichende Mehrheit vor, wenn ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zugestimmt hat.
Eigentümerversammlungen sind weiterhin grundsätzlich präsent abzuhalten. Dem Verwalter wird nunmehr aber die Befugnis eingeräumt, Wohnungseigentümern eine elektronische Teilnahme, etwa per Videokonferenz, zu ermöglichen (sogenannte „Hybridveranstaltung“).
Mindestdotierung der Rücklage
Durch die Novelle wird eine gesetzliche monatliche Mindestdotierung in Höhe von EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche zur Bildung von Rücklagen festgesetzt. Eine Unterschreitung ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen (zB bei einem besonderen Ausmaß der bereits vorhandenen Rücklagen oder wegen einer kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder durchgreifenden Sanierung des Gebäudes) möglich. Auch diese Bestimmung (§ 31 Abs 1 WEG) tritt erst mit 01.07.2022 in Kraft.
Fazit
Zusammenfassend sieht die WEG- Novelle 2022 insbesondere Änderungen bzw. Erleichterungen für die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung und Durchsetzung von Maßnahmen/Veränderungen vor.
Wir beraten Sie gerne bei Fragen zur aktuellen WEG-Novelle oder anderen rechtlichen Themen in Zusammenhang mit Ihrem Wohnungseigentum. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.
Dr. Gerald Waitz Mag. Sophie Stürmer
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