Im Juni 2021 haben wir uns zuletzt mit dem Thema Mietzinsminderung für Geschäftsräume während des „Lockdowns“ auseinandergesetzt.
In der Zwischenzeit gab es mehrere gerichtliche Entscheidungen zu diesem Thema. Die bisherigen Entscheidungen der Erst- und Berufungsgerichte zeigten bereits eine klare Tendenz zu Gunsten der Mieter. Nunmehr liegt auch eine erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vor. Wir fassen für Sie die Kernaussagen der bisherigen gerichtlichen Entscheidungen zusammen.
Wer trägt das Risiko einer pandemiebedingten Schließung von Geschäftslokalen?
Hier hat sich in den bisherigen Entscheidungen bereits eine klare Linie abgezeichnet, die nunmehr auch vom OGH (3 Ob 78/21y) bestätigt wurde:
Grundsätzlich trägt das Risiko bei behördlichen Betretungsverboten von Geschäftsräumen im Zusammenhang mit COVID-19 der Vermieter. Der gesetzliche Anspruch auf Mietzinsminderung (§ 1104 ABGB) kann zwar vertraglich auch zu Lasten des Mieters eingeschränkt werden, ein gänzlicher vertraglicher Ausschluss der Mietzinsminderung – also ohne Ausgleich – ist nach Ansicht der Erst- und Berufungsgerichte sittenwidrig. Zudem sei die Pandemie kein „allgemeines Lebensrisiko“, das in die Sphäre der Mieter fällt.
Kann ein Bestandobjekt (Geschäftsraum) also infolge von COVID-19 zur Gänze nicht gebraucht werden, ist aufgrund der gesetzlichen Regelungen kein Mietzins zu entrichten.
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat auch bereits in zwei Fällen über eine Mietzinsminderung eines Geschäftsraummieters in einem Einkaufszentrum entschieden. Auch hier wurde festgestellt, dass das Risiko bei behördlichen Betretungsverboten den Vermieter trifft und ein Anspruch auf Mietzinsminderung besteht.
Für ein Fitnessstudio hat das Erst- und Berufungsgericht beispielsweise auch einen „Restnutzen“ zB für Lagerzwecke verneint. Der OGH hat nunmehr auch für den Betrieb eines Sonnenstudios eine teilweise Nutzung verneint, da im konkreten Fall auch eine eingeschränkte Verwendung für administrative Tätigkeiten oder zu Lagerzwecken nicht in Betracht kam – es fand weder ein Verkauf von (Pflege-) Produkten statt, noch wurden solche Produkte oder Getränke im Bestandobjekt gelagert.
Verneint wurde hingegen ein Mietzinsminderungsanspruch für eine eingemietete Rechtsanwaltskanzlei, die nicht vom behördlichen Betretungsverbot betroffen war. Begründet wurde dies vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz damit, dass dem Mieter keine bestimmte Ertragsfähigkeit als Eigenschaft des Mietobjektes zugesagt wurde. Die pandemiebedingten Umsatzeinbußen oder Umsatzrückgänge fallen daher unter das unternehmerische Verwendungsrisiko des Mieters. Es handelt sich hierbei allerdings um eine Einzelfallentscheidung. Ob ein pandemiebedingter Umsatzrückgang generell kein Grund für eine Mietzinsminderung ist, bleibt der höchstgerichtlichen Entscheidung vorbehalten.
Wirkt sich ein Fixkostenzuschuss auf den Mietzinsminderungsanspruch aus?
Bis dato vertritt die Rechtsprechung die Ansicht, dass sich der Fixkostenzuschuss nicht auf das Recht des Mieters zur Minderung des Mietzinses auswirkt. Begründet wird dies damit, dass es nicht „Aufgabe“ des Mieters ist, auf eine ihm gesetzlich zustehende Mietzinsminderung zu verzichten und Förderungsleistungen (auf Kosten des Steuerzahlers) zu beantragen, um diese dann dem Vermieter zukommen zu lassen.
Ob diese Rechtsansicht beispielsweise auch für den Umsatzersatz anzuwenden ist, ist noch nicht gesichert. Aus unserer Sicht wird die Rechtsprechung zum Fixkostenzuschuss wohl aber analog auf den Umsatzersatz anzuwenden sein, weil dieser mangels konkreter Widmung durch den Förderer nicht speziell an die Stelle des Mietzinses treten kann.
Der OGH hat sich mit dem Thema Fixkostenzuschuss in seiner Entscheidung zu 3 Ob 78/21y inhaltlich nicht auseinandergesetzt, unter anderem weil dieser Einwand von der Vermieterin verspätet (erst in der Berufung) geltend gemacht wurde. Wie der Mietzinsminderungsanspruch und der Fixkostenzuschuss bzw. andere Zuschüsse schlussendlich in Zusammenhang stehen, bleibt daher der künftigen Rechtsprechung vorbehalten.
Derzeit ist unter anderem noch folgende Frage offen:
Unklar ist bis dato noch, wie ein Mietzinsminderungsanspruch bei sogenannten „Teil-Lockdowns“ (zB nur begrenzte Kundenanzahl erlaubt) zu behandeln ist und wie sich ein Umsatzersatz auf die Mietzinsminderung auswirkt. Vor diesem Hintergrund wird uns das Thema Mietzinsminderung iZm Covid-19 noch länger beschäftigen.
Wir beraten Sie gerne bei Fragen in Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis und COVID-19 sowie bei allen anderen mietrechtlichen Themen. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.
Dr. Gerald Waitz Mag. Sophie Stürmer
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