Neue OGH-Entscheidung zum Thema Mietzinsentfall während des Lockdowns

Nach wie vor ist das Thema „Mietzinsminderung im Zusammenhang mit Covid-19“ sowohl für Juristen als auch Vermieter und Mieter ein viel diskutiertes und aktuelles Thema. Nunmehr hat sich auch der OGH erneut mit diesem Thema auseinandergesetzt, und zwar im Zusammenhang mit der Einrichtung eines Liefer- und/oder Abholservices.

Die wesentlichen Punkte der neuen OGH-Entscheidung dürfen wir für Sie kurz zusammenfassen:

Kernaussagen des Obersten Gerichtshofes

In der Entscheidung zu 8 Ob 131/21d ging es vordergründig um die Frage, ob ein Mieter, der in Wien eine Gastwirtschaft betreibt, während des Lockdowns einen Liefer- und/oder Abholservice anbieten muss und wie sich dies auf die Brauchbarkeit des Mietobjektes bzw. eine Mietzinsminderung auswirkt.

Im Anlassfall hat der Mieter während des Lockdowns keinen Liefer- bzw. Abholservice angeboten, obwohl hierzu nach Ansicht des OGH objektiv die Möglichkeit bestanden hat. Eine gesonderte Zustimmung des Vermieters zur Einrichtung eines Liefer- bzw. Abholservices benötigte der Mieter nicht, da dies vom Geschäftszweck „Gastwirtschaft“ umfasst sei.

Der OGH ist der Ansicht, dass eine objektiv bestehende Möglichkeit, einen Liefer- bzw. Abholservice anzubieten, eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründet. Hat der Mieter also objektiv die Möglichkeit, einen Liefer- bzw. Abholservice anzubieten, liegt zumindest eine teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals vor.

Der Mieter kann aber einwenden, dass die Einrichtung eines Liefer- bzw. Abholservices nicht (sofort) zumutbar war. Eine Unzumutbarkeit kann zB dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre. Beweispflichtig für eine mangelnde Brauchbarkeit des Geschäftslokals ist der Mieter. Je nach Lage und Art des Geschäftslokal (zB Luxusrestaurant in der Einöde oder Fast-Food-Lokal in einer belebten Fußgängerzone) wird dem Mieter leichter bzw. schwerer der Beweis gelingen, dass ein Liefer- und/oder Abholservice nicht rentabel wäre.

Im konkreten Fall wurde die Rechtssache erneut an das Erstgericht zurückverwiesen, da noch weitere Beweise (zur Frage der Zumutbarkeit eines Liefer- und/oder Abholservice) aufzunehmen sind. Welche Auswirkungen die objektive Möglichkeit, einen Liefer- und/oder Abholservice einrichten zu können, auf das konkrete Ausmaß der Mietzinsminderung hat, kann also noch nicht abschließend beurteilt werden und bleibt weiter abzuwarten (bis das Verfahren endgültig rechtskräftig entschieden wurde).

Fest steht allerdings, dass eine teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals vorliegt, wenn der Mieter objektiv die Möglichkeit hat, einen Liefer- bzw. Abholservice anzubieten.

Fazit

Der OGH hat sich mit dieser Entscheidung erstmals mit der Frage befasst, ob Mieter (zur Schadenminderung) einen Liefer- und/oder Abholservice anbieten müssen. Im Gegensatz zu den bisher ergangenen Gerichtsentscheidungen, die mehrheitlich die Mieterseite „bevorzugten“, wird mit dieser Entscheidung die Position der Vermieter gestärkt.

Diese Entscheidung wird aus unserer Sicht für viele Mieter (und auch Vermieter), je nachdem ob im Einzelfall die Einrichtung eines Liefer- bzw. Abholservices möglich und rentabel war, von erheblicher (finanzieller und wirtschaftlicher) Bedeutung sein.

Unser Team berät Sie gerne bei Fragen zu Ansprüchen im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis und COVID-19 sowie anderen mietrechtlichen Themen. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.

 

Dr. Gerald Waitz                                                  Mag. Sophie Stürmer

       

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