Mit unserem Beitrag vom 16.05.2022 haben wir bereits angekündigt, dass es zu einer wesentlichen Änderung des Maklergesetzes kommen wird. In der Zwischenzeit wurden die Änderungsvorschläge auch im Nationalrat und Bundesrat beschlossen.
Für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen gilt ab 01.07.2023 das neu eingeführte „Bestellerprinzip“ (§ 17a Maklergesetz). Das „Bestellerprinzip“ wird für Wohnungsmietverträge (auch Reihen- und Einfamilienhäuser) gelten; nicht vom Geltungsbereich umfasst ist die Vermittlung von Geschäftsraummieten und Kaufverträgen. Was sich konkret ändert und wie sich das auf die gelebte Praxis auswirken kann, fassen wir hier für Sie kurz zusammen:
Einführung des „Erstauftraggeberprinzips“
Jeder kennt sie: Die in vielen Fällen durch künftige Mieter zu entrichtende Maklerprovision. Oft in der Höhe von mehreren Bruttomonatsmieten, ließ sie die Kosten für einen Umzug zügig in die Höhe schnellen, obwohl man als Mieter den Makler selten selbst engagiert hat. Ab Juli 2023 wird diese gängige Praxis so nicht mehr möglich sein.
Grund dafür ist das neu eingeführte „Erstauftraggeberprinzip“ (oder auch „Bestellerprinzip“), wonach Immobilienmakler künftig die Kosten für ihre Tätigkeit nur noch ihrem Auftraggeber in Rechnung stellen können. Praktisch wird dies dann häufig den Vermieter treffen, der meist den Vermittlungsauftrag an den Makler erteilt.
Provisionsanspruch: wann und gegen wen?
Ein Provisionsanspruch gegen den Mieter ist künftig nur mehr dann möglich, wenn dieser auch Auftraggeber ist und ihm eine Wohnung vermittelt wird, für die der Makler nicht schon davor vom Vermieter mit der Vermittlung beauftragt wurde.
Auch für „Umgehungsversuche“ wurde vorgesorgt: Wird der Makler zB vom Vermieter vorerst nur „bevollmächtigt“ und noch kein provisionspflichtiger Maklervertrag abgeschlossen (damit der künftige Mieter Erstauftraggeber ist) liegt eine unzulässige Umgehung vor – auch hier ist der Mieter nicht provisionspflichtig.
Zudem wurde folgendes geregelt: Ist der Makler am Unternehmen des Vermieters beteiligt, so ist dieser ebenfalls nicht berechtigt, von einem Mieter eine Provision zu verlangen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter am Maklerunternehmen beteiligt ist. Damit soll verhindert werden, dass große Wohnungseigentümer, die eigene Maklerfirmen betreiben, das Bestellerprinzip umgehen. Dies gilt selbst dann, wenn es grundsätzlich einen gültigen Erstauftrag durch den Mieter gibt.
Behauptet der Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter muss der Makler den Vertrag mit dem Mieter schriftlich (oder auf einem dauerhaften Datenträger) festhalten und glaubhaft darlegen können, dass der Mieter tatsächlich Erstauftraggeber war – Beweispflicht des Maklers.
Rechtsfolgen unwirksamer Vereinbarungen
Unzulässige Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter sind nichtig. Für den Fall, dass dennoch eine Maklerprovision vom Mieter gefordert, entgegengenommen oder dies vereinbart wird, kann den Makler eine Verwaltungsstrafe bis zu EUR 3.600,00 treffen. Bereits bezahlte Provisionen können rückgefordert werden.
Fazit
Die Einführung des Erstauftraggeberprinzips stellt einen gravierenden Eingriff in die bis dato geltende Rechtslage dar. Die Tätigkeit als sogenannter „Doppelmakler“ (Makler sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite), wie sie über viele Jahre lang Usus war, ist künftig zumeist nicht mehr zulässig.
Für die Mieter wird es zwar eine finanzielle Erleichterung darstellen, wenn Maklerkosten nicht mehr zu übernehmen sind. Das neue System birgt aber auch ein Potential für „Nachteile“: So ist beispielsweise (aus der Sicht der Vermieter verständlicherweise) davon auszugehen, dass der Makler tatsächlich nur die Interessen des Vermieters vertreten und keine neutrale Stellung mehr einnehmen wird – es bleibt allerdings abzuwarten, wie dies in der Praxis gelebt werden wird und welche Auskunfts- und Interessenwahrungspflicht den Makler dennoch treffen werden.
Unser Team berät Sie gerne bei Fragen im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis sowie anderen mietrechtlichen Themen. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.
Dr. Gerald Waitz Mag. Sophie Stürmer
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