Aktuelle OGH Entscheidung zum Mietzinsentfall wegen COVID-19 trotz Fixkostenzuschuss

Im November 2021 haben wir uns zuletzt mit der bisherigen Judikatur zum Thema Mietzinsentfall für Geschäftsräume während eines behördlichen Betretungsverbotes („Lockdown“) befasst (Link zum Beitrag). Die Frage von möglichen Auswirkungen eines Fixkostenzuschusses wurde von den Gerichten in diesem Zusammenhang zu diesem Zeitpunkt aber noch offengelassen.

Nunmehr liegt eine erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (3 Ob 184/21m) zu diesem Thema vor. Wir fassen für Sie die Kernaussagen zusammen.

Ausgangslage / Sachverhalt

Die Klägerin ist Betreiberin eines Einkaufszentrums in Wien. Die Beklagte ist Mieterin eines Geschäftslokal in diesem Einkaufszentrum und betreibt darin ein Nagel- und Kosmetikstudio. Während der drei behördlich angeordneten „Lockdowns“ (Mitte März bis Ende April 2020, Mitte November bis Anfang Dezember 2020 und Ende Dezember 2020 bis Anfang Februar 2021) war das Nagel- und Kosmetikstudio der Beklagten geschlossen, während das Einkaufszentrum selbst aufgrund der dortigen Geschäfte im Bereich Grundversorgung (Apotheken, Lebensmittelhandel und Drogerien) grundsätzlich geöffnet hatte.

Die Beklagte hat den Mietzins für den Zeitraum der Lockdowns (zumindest zum Teil) sowie die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2020 nicht gezahlt. Den sogenannten Fixkostenzuschuss hat die Beklagte für die Monate März bis Mai 2020 beantragt und für den Zeitraum ca. EUR 3.000,00 erhalten. Im zweiten Lockdown erhielt die Beklagte eine Umsatzersatz von rund EUR 1.000,00.

Die Klägerin begehrte in ihrer Klage die Zahlung des ausstehenden Mietzinses sowie die offenen Betriebskosten und erhob zusätzlich ein Räumungsbegehren gegen die Beklagte. Dies mit der Begründung damit, dass das Geschäftslokal der Beklagten nicht behördlich gesperrt gewesen sei, sondern lediglich ein Betretungsverbot für die Kunden bestand. Der Betrieb im Einkaufszentrum sei stets aufrechterhalten worden.

Das Erstgericht wies die Klage ab und hielt in Übereinstimmung zu den bisherigen Entscheidungen fest, dass COVID-19 eine „Seuche“ im Sinn des § 1104 ABGB ist und durch die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts ex lege eine Zinsbefreiung eintritt, von der auch sämtliche Betriebs- und Nebenkosten umfasst seien. Die Beklagte sei nach Auffassung der Erstgericht auch nicht verpflichtet gewesen, den bezogenen Fixkostenzuschuss an die Klägerin herauszugeben, weil dafür keine Rechtslage gegeben sei.

Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung des Erstgericht und hielt ergänzend fest, dass das Ziel des Fixkostenzuschusses als staatliche Hilfemaßnahme nicht darin liegt, den aufgrund der geltenden Rechtslage eingetretenen Mietzinsentfall wettzumachen.

Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die ordentliche Revision erhoben. Der OGH hat in seiner Entscheidung die Ansicht des Erst- und Berufungsgerichtes bestätigt.

Kernaussagen des Obersten Gerichtshofes

Der OGH hielt zusammenfassend fest, dass es bei der Frage der Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts auf die Erfüllung des vertraglichen Geschäftszweckes ankommt: Wenn der Kundenbereich eines Geschäftslokals von den Kunden nicht betreten werden darf, so kann der vertragliche Geschäftszweck nicht erfüllt werden. Der Umstand, dass das Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke (Apotheke, Lebensmittelhandel, Drogerien) auch während des Lockdowns betreten werden durfte, ändert nichts an der Unbenutzbarkeit eines Geschäftslokals, das vom Betretungsverbot umfasst ist.

Darüber hinaus hielt der OGH fest, dass der Zuschuss der Erhaltung der Zahlungsfähigkeit und Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten und der dadurch verursachten wirtschaftlichen Auswirkungen dient. Nach der Richtlinie müssen die Unternehmen, die einen Fixkostenzuschuss beantragen, alle zumutbaren Maßnahmen setzen, um die Fixkosten zu reduzieren. Aus der Richtlinie lässt sich keine Verpflichtung des Mieters ableiten, dass dieser die staatliche Unterstützung an den Vermieter herauszugeben hat. Vielmehr trifft den Mieter eine Schadensminderungsobliegenheit gegenüber der COFAG (die den Fixkostenzuschuss auszahlende Stelle). Das bedeutet, dass der Mieter angehalten ist, die ihm zustehende Mietzinsminderung bzw. den Mietzinsentfall geltend zu machen. Kommt der Mieter seiner Schadensminderungsobliegenheit nicht nach und setzt er somit keine zumutbaren Maßnahmen, um die Fixkosten zu reduzieren, kann ihn unter Umständen eine Rückzahlungspflicht des Zuschusses gegenüber der COFAG treffen.

Die Mieterin musste daher für den Zeitraum des behördlichen Betretungsverbotes keinen Mietzins für ihr Geschäftslokal zahlen und auch den bezogenen Fixkostenzuschuss nicht an die Vermieterin herausgeben.

Fazit

Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Judikaturlinie der Erst- und Berufungsgerichte, dass durch die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts während eines „Lockdowns“ eine Mietzinsbefreiung eintritt. Darüber hinaus hält der OGH fest, dass staatliche Beihilfen (in diesem Fall der Fixkostenzuschuss) nicht dazu herangezogen werden müssen, um offene Mietzinse zu begleichen. Aus unserer Sicht wird diese Rechtsansicht auch auf andere staatliche Beihilfen oder Zuschüsse (zB den Umsatzersatz) anzuwenden sein.

Unser Team berät Sie gerne bei Fragen zu Ansprüchen im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis und COVID-19 sowie anderen mietrechtlichen Themen. Ihre Ansprechpartner finden Sie hier.

 

Dr. Gerald Waitz                                                  Mag. Sophie Stürmer

       

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